任志強(qiáng)：為何說(shuō)今年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)暴漲？
2016-06-18 中國(guó)新聞網(wǎng)
1、制度問(wèn)題不解決，經(jīng)濟(jì)自然上不去
蔣保信：去年12月份開(kāi)始，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)差點(diǎn)崩潰了，一些觀察人士由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫可能會(huì)破滅，還有一些人會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)硬著陸，對(duì)此您怎么看？
任志強(qiáng)：你們媒體提的問(wèn)題，都是人云亦云的表面現(xiàn)象，沒(méi)有做深入分析。
你要看看，香港有個(gè)公司也出現(xiàn)過(guò)跟佳兆業(yè)一樣的問(wèn)題，最高管理者被判刑了，結(jié)果卻是股票上漲，這還是同期發(fā)生的。為什么佳兆業(yè)的管理人出了問(wèn)題，就股票下跌呢？因?yàn)橹贫炔灰粯印?/p>
在香港的制度下，我把膿包拔了，把病治了，這個(gè)公司還是好的。而在中國(guó)大陸呢？民營(yíng)企業(yè)如果倒了，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒(méi)人想去救它。
我們?nèi)A潤(rùn)的的頭頭宋林也是在同時(shí)期被抓了，為什么他們的股票沒(méi)跌呢？因?yàn)閲?guó)有企業(yè)有背景，銀行不抽它的貸款，繼續(xù)給它貸款。佳兆業(yè)的問(wèn)題，是政治問(wèn)題導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果，跟房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么關(guān)系呢？沒(méi)有任何關(guān)系。
我們企業(yè)家更關(guān)注制度問(wèn)題，為什么？因?yàn)橹贫葲Q定了企業(yè)家的生存余地。比如說(shuō)，我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機(jī)公司，這是他們當(dāng)年代表國(guó)企從美國(guó)收購(gòu)了同類公司的，但現(xiàn)在也面臨制度問(wèn)題，因?yàn)橹袊?guó)的空中管制，低空不開(kāi)放，所以小型飛機(jī)是賣不出去的，在中國(guó)沒(méi)有市場(chǎng)。
中國(guó)政府必須把這個(gè)制度放開(kāi)，才有可能讓小型飛機(jī)進(jìn)入家庭，一兩百萬(wàn)美金的價(jià)格，對(duì)于有些需要的人來(lái)說(shuō)，并不是買不起。它去年賣了380多架飛機(jī)，但是大部分是銷往國(guó)外，國(guó)內(nèi)的小型飛機(jī)基本上只用于農(nóng)業(yè)和科研，根本沒(méi)法進(jìn)入民用的領(lǐng)域。但其他國(guó)家為什么可以？
歸根到底，如果不在制度上進(jìn)行改革，類似于佳兆業(yè)或者其他一些問(wèn)題，都會(huì)變成表面的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但背后的原因其實(shí)和經(jīng)濟(jì)沒(méi)關(guān)系。制度問(wèn)題解決了，經(jīng)濟(jì)自然就上去了，制度問(wèn)題不解決，經(jīng)濟(jì)自然就上不去。
2
其他方面不開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只能依賴房地產(chǎn)
蔣保信：有人說(shuō)，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺。您怎么看這樣的觀點(diǎn)？
任志強(qiáng)：我覺(jué)得不對(duì)。因?yàn)樵谄渌贫炔婚_(kāi)放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開(kāi)，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時(shí)跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么？
因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)。但是如果其他方面開(kāi)放，比如允許民間投資去開(kāi)采石油，也允許石油投資，經(jīng)濟(jì)立即就上來(lái)了。美國(guó)的頁(yè)巖氣革命，不就是因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)放嗎？
中國(guó)發(fā)展不了，是因?yàn)椴婚_(kāi)放。制度不開(kāi)放，資源也不開(kāi)放，比如土地資源，礦藏資源，哪個(gè)開(kāi)放了？假定其他領(lǐng)域都開(kāi)放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開(kāi)放了，只能靠它。
蔣保信：假如開(kāi)放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)衰落？
任志強(qiáng)：不一定衰落。其他行業(yè)開(kāi)放了以后，對(duì)住房的剛性需求和改善型需求也會(huì)同時(shí)上升的，用不著你去刺激，它也會(huì)上來(lái)的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開(kāi)放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。
蔣保信：現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)？
任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺(tái)了這么多刺激政策，沒(méi)什么大用。
蔣保信：為什么？
任志強(qiáng)：因?yàn)閭�沒(méi)還完，庫(kù)存還沒(méi)消化，要有相當(dāng)一個(gè)周期去消化庫(kù)存和解除債務(wù)問(wèn)題。
歷史經(jīng)驗(yàn)就是這樣的，2009年初，我們出臺(tái)了一個(gè)4萬(wàn)億計(jì)劃，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開(kāi)工的高峰還是在2010年。
2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫(kù)存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。
我們的GDP計(jì)算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計(jì)算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來(lái)以后，經(jīng)濟(jì)就掉下來(lái)了。
另外一類是按照房租計(jì)算的，但中國(guó)現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)什么太大影響。而國(guó)際上大部分國(guó)家計(jì)算GDP是以房租為主的，所以對(duì)GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。
從目前來(lái)看，中國(guó)要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說(shuō)戶籍制度問(wèn)題、土地制度問(wèn)題等等，這些沒(méi)有得到解決的長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
3
想要房?jī)r(jià)降低的，基本都是自私的
蔣保信：北大的姚洋說(shuō)，中國(guó)經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國(guó)金融市場(chǎng)也可能會(huì)有很大的危機(jī)。
任志強(qiáng)：他說(shuō)的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動(dòng)資金，這個(gè)貸款量是非常大的。房?jī)r(jià)如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房?jī)r(jià)大跌，它的內(nèi)部就全垮了。
假如房地產(chǎn)垮了，本來(lái)這個(gè)房子值一千萬(wàn)，銀行可以貸給你五百萬(wàn)，但這個(gè)房子忽然只值三百萬(wàn)，銀行貸給你的五百萬(wàn)就要收回來(lái)了，你工廠的流動(dòng)資金就沒(méi)了，那怎么辦？
蔣保信：從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不能降，是嗎？
任志強(qiáng)：對(duì)，也沒(méi)有降的道理。中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常，你為什么要讓房?jī)r(jià)降呢？你有毛病�。奎S金本來(lái)值一塊錢，你非得說(shuō)它值五毛？我找不到任何一個(gè)國(guó)家需要把房?jī)r(jià)降下來(lái)的理由，所有的國(guó)家都認(rèn)為房?jī)r(jià)降下來(lái)，經(jīng)濟(jì)就不好，個(gè)人收入縮水，財(cái)富減少了，你為什么要讓它降呢？
有一部分人非常狹隘，完全是為了個(gè)人利益，自己買不起房子，就希望房?jī)r(jià)降下來(lái)。嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，天天吵吵鬧鬧，想要房?jī)r(jià)降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟(jì)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，哪個(gè)國(guó)家說(shuō)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)？
蔣保信：您前段時(shí)間說(shuō)，2015年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。
任志強(qiáng)：2015年的年底，房?jī)r(jià)上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長(zhǎng)。
蔣保信：您說(shuō)今年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，根據(jù)是什么？會(huì)暴漲到什么程度？
任志強(qiáng)：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說(shuō)這個(gè)事了。投資下降，新開(kāi)工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個(gè)，很簡(jiǎn)單。稍微有點(diǎn)腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過(guò)去都是這樣的。
2013年的時(shí)候，我說(shuō)3月份房?jī)r(jià)會(huì)上漲，那時(shí)沒(méi)有人信，但后來(lái)真是漲了。我的理由還是土地下降了，開(kāi)工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會(huì)漲。
蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)一瀉千里，因?yàn)橹袊?guó)未售的住房庫(kù)存太大，而且富人開(kāi)始前往美國(guó)、加拿大等全球化的都市購(gòu)買房子了，因?yàn)槟沁呌杏谰眯缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。
任志強(qiáng)：胡說(shuō)八道。有點(diǎn)數(shù)據(jù)概念沒(méi)有？移民到美國(guó)的人，一年也就八千多人，沒(méi)有辦法再有更多人移民過(guò)去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來(lái)能有多少？
即使移民出去的人都在國(guó)外買房了，所有投資加起來(lái)也不到三百億美元，這對(duì)中國(guó)算什么？中國(guó)有八萬(wàn)多億人民幣，相當(dāng)于一萬(wàn)兩千億美元，流失到國(guó)外的才三百多億美元，算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。
李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高是因?yàn)榈胤秸淹恋貎r(jià)格炒得很高，開(kāi)發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲，這是一個(gè)不正常的現(xiàn)象。您怎么看？
任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫(kù)，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。
土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到60%、70%，我們好幾年前的報(bào)告就提出來(lái)了，在08年的兩會(huì)上，黃孟復(fù)專門把這個(gè)問(wèn)題作為正式提案向政府提出來(lái)了。毫無(wú)疑問(wèn)，這是房地產(chǎn)問(wèn)題中非常重要的一個(gè)方面，沒(méi)什么可討論的。
李騰騰：如果放開(kāi)土地市場(chǎng)的話……
任志強(qiáng)：要放開(kāi)的不僅僅是土地市場(chǎng)，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高？因?yàn)閷?duì)中國(guó)政府來(lái)說(shuō)，住宅只能是一次性的投入，后期沒(méi)有稅收。
假定我們按照國(guó)際辦法，以居住地納稅為主，情況就會(huì)大有改變，因?yàn)橐跃幼〉丶{稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)是好事，它就會(huì)抑制房?jī)r(jià)，不讓它漲太高。
但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫字樓，因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡?/p>
你們只看一個(gè)點(diǎn)是不夠的。如果不從制度上來(lái)解決這一系列問(wèn)題，房地產(chǎn)的問(wèn)題是解決不了的。
任志強(qiáng)：為何說(shuō)今年中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)暴漲？
2016-06-18 08:25
中國(guó)新聞網(wǎng)
1、制度問(wèn)題不解決，經(jīng)濟(jì)自然上不去
蔣保信：去年12月份開(kāi)始，深圳的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)差點(diǎn)崩潰了，一些觀察人士由此認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫可能會(huì)破滅，還有一些人會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)硬著陸，對(duì)此您怎么看？
任志強(qiáng)：你們媒體提的問(wèn)題，都是人云亦云的表面現(xiàn)象，沒(méi)有做深入分析。
你要看看，香港有個(gè)公司也出現(xiàn)過(guò)跟佳兆業(yè)一樣的問(wèn)題，最高管理者被判刑了，結(jié)果卻是股票上漲，這還是同期發(fā)生的。為什么佳兆業(yè)的管理人出了問(wèn)題，就股票下跌呢？因?yàn)橹贫炔灰粯印?/p>
在香港的制度下，我把膿包拔了，把病治了，這個(gè)公司還是好的。而在中國(guó)大陸呢？民營(yíng)企業(yè)如果倒了，所有銀行就都撤它的貸款，讓它倒，沒(méi)人想去救它。
我們?nèi)A潤(rùn)的的頭頭宋林也是在同時(shí)期被抓了，為什么他們的股票沒(méi)跌呢？因?yàn)閲?guó)有企業(yè)有背景，銀行不抽它的貸款，繼續(xù)給它貸款。佳兆業(yè)的問(wèn)題，是政治問(wèn)題導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果，跟房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么關(guān)系呢？沒(méi)有任何關(guān)系。
我們企業(yè)家更關(guān)注制度問(wèn)題，為什么？因?yàn)橹贫葲Q定了企業(yè)家的生存余地。比如說(shuō)，我們前幾天去參觀了珠海的通用飛機(jī)公司，這是他們當(dāng)年代表國(guó)企從美國(guó)收購(gòu)了同類公司的，但現(xiàn)在也面臨制度問(wèn)題，因?yàn)橹袊?guó)的空中管制，低空不開(kāi)放，所以小型飛機(jī)是賣不出去的，在中國(guó)沒(méi)有市場(chǎng)。
中國(guó)政府必須把這個(gè)制度放開(kāi)，才有可能讓小型飛機(jī)進(jìn)入家庭，一兩百萬(wàn)美金的價(jià)格，對(duì)于有些需要的人來(lái)說(shuō)，并不是買不起。它去年賣了380多架飛機(jī)，但是大部分是銷往國(guó)外，國(guó)內(nèi)的小型飛機(jī)基本上只用于農(nóng)業(yè)和科研，根本沒(méi)法進(jìn)入民用的領(lǐng)域。但其他國(guó)家為什么可以？
歸根到底，如果不在制度上進(jìn)行改革，類似于佳兆業(yè)或者其他一些問(wèn)題，都會(huì)變成表面的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，但背后的原因其實(shí)和經(jīng)濟(jì)沒(méi)關(guān)系。制度問(wèn)題解決了，經(jīng)濟(jì)自然就上去了，制度問(wèn)題不解決，經(jīng)濟(jì)自然就上不去。
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其他方面不開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只能依賴房地產(chǎn)
蔣保信：有人說(shuō)，現(xiàn)在政府把房地產(chǎn)當(dāng)做中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵所在，為了使生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的速度保持在7%左右，必須讓房地產(chǎn)堅(jiān)挺。您怎么看這樣的觀點(diǎn)？
任志強(qiáng)：我覺(jué)得不對(duì)。因?yàn)樵谄渌贫炔婚_(kāi)放的情況下，只能靠房地產(chǎn)。但如果把其方面放開(kāi)，不靠房地產(chǎn)也行。其他方面的改革暫時(shí)跟不上，不靠房地產(chǎn)靠什么？
因?yàn)榉康禺a(chǎn)是和民生聯(lián)系最密切的，它關(guān)系到的產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)。但是如果其他方面開(kāi)放，比如允許民間投資去開(kāi)采石油，也允許石油投資，經(jīng)濟(jì)立即就上來(lái)了。美國(guó)的頁(yè)巖氣革命，不就是因?yàn)槭袌?chǎng)開(kāi)放嗎？
中國(guó)發(fā)展不了，是因?yàn)椴婚_(kāi)放。制度不開(kāi)放，資源也不開(kāi)放，比如土地資源，礦藏資源，哪個(gè)開(kāi)放了？假定其他領(lǐng)域都開(kāi)放了，還用依賴房地產(chǎn)嗎？現(xiàn)在只有房地產(chǎn)開(kāi)放了，只能靠它。
蔣保信：假如開(kāi)放其他行業(yè)，房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)衰落？
任志強(qiáng)：不一定衰落。其他行業(yè)開(kāi)放了以后，對(duì)住房的剛性需求和改善型需求也會(huì)同時(shí)上升的，用不著你去刺激，它也會(huì)上來(lái)的，你不管制它就行了，有些東西是相輔相成的。開(kāi)放了，可能是百花齊放，不一定是你死我活。
蔣保信：現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)，在多大程度上能夠拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)？
任志強(qiáng)：現(xiàn)在要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這種力量是非常薄弱的，今年不行，明年可能也不行。盡管出臺(tái)了這么多刺激政策，沒(méi)什么大用。
蔣保信：為什么？
任志強(qiáng)：因?yàn)閭�沒(méi)還完，庫(kù)存還沒(méi)消化，要有相當(dāng)一個(gè)周期去消化庫(kù)存和解除債務(wù)問(wèn)題。
歷史經(jīng)驗(yàn)就是這樣的，2009年初，我們出臺(tái)了一個(gè)4萬(wàn)億計(jì)劃，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)的銷售都是迅速上漲的，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的高峰是在2010年而不在2009年，房地產(chǎn)投資的高峰也是在2010年，新開(kāi)工的高峰還是在2010年。
2009年的銷售上漲，只是消耗了大量的庫(kù)存，所以當(dāng)年的投資上不去。今年也同樣，即使今年的銷售很好，但也不能轉(zhuǎn)換成投資，投資的高峰應(yīng)該是明年下半年的事。
我們的GDP計(jì)算方式有兩種類型，一類是按投資增加值計(jì)算的，所以我們的房地產(chǎn)投資下來(lái)以后，經(jīng)濟(jì)就掉下來(lái)了。
另外一類是按照房租計(jì)算的，但中國(guó)現(xiàn)在共有房租的增加值非常低，基本上對(duì)經(jīng)濟(jì)沒(méi)什么太大影響。而國(guó)際上大部分國(guó)家計(jì)算GDP是以房租為主的，所以對(duì)GDP影響不在投資上，而是在房地產(chǎn)租金的增加值上。
從目前來(lái)看，中國(guó)要想讓房地產(chǎn)投資上去，還有許多工作要做，比如說(shuō)戶籍制度問(wèn)題、土地制度問(wèn)題等等，這些沒(méi)有得到解決的長(zhǎng)遠(yuǎn)問(wèn)題限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
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想要房?jī)r(jià)降低的，基本都是自私的
蔣保信：北大的姚洋說(shuō)，中國(guó)經(jīng)不起房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫，如果房地產(chǎn)崩潰，中國(guó)金融市場(chǎng)也可能會(huì)有很大的危機(jī)。
任志強(qiáng)：他說(shuō)的是廣義的房地產(chǎn)概念，比如很多企業(yè)把房產(chǎn)抵押，以獲取流動(dòng)資金，這個(gè)貸款量是非常大的。房?jī)r(jià)如果不跌，這部分仍然可以維持，如果房?jī)r(jià)大跌，它的內(nèi)部就全垮了。
假如房地產(chǎn)垮了，本來(lái)這個(gè)房子值一千萬(wàn)，銀行可以貸給你五百萬(wàn)，但這個(gè)房子忽然只值三百萬(wàn)，銀行貸給你的五百萬(wàn)就要收回來(lái)了，你工廠的流動(dòng)資金就沒(méi)了，那怎么辦？
蔣保信：從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)也不能降，是嗎？
任志強(qiáng)：對(duì)，也沒(méi)有降的道理。中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持5%-6%很正常，你為什么要讓房?jī)r(jià)降呢？你有毛病�。奎S金本來(lái)值一塊錢，你非得說(shuō)它值五毛？我找不到任何一個(gè)國(guó)家需要把房?jī)r(jià)降下來(lái)的理由，所有的國(guó)家都認(rèn)為房?jī)r(jià)降下來(lái)，經(jīng)濟(jì)就不好，個(gè)人收入縮水，財(cái)富減少了，你為什么要讓它降呢？
有一部分人非常狹隘，完全是為了個(gè)人利益，自己買不起房子，就希望房?jī)r(jià)降下來(lái)。嚴(yán)格說(shuō)起來(lái)，天天吵吵鬧鬧，想要房?jī)r(jià)降低的，基本上都是自私的，他們根本不懂經(jīng)濟(jì)。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，哪個(gè)國(guó)家說(shuō)要把房?jī)r(jià)降下來(lái)？
蔣保信：您前段時(shí)間說(shuō)，2015年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，如果今年不買房的話，得等到三四十年以后了。
任志強(qiáng)：2015年的年底，房?jī)r(jià)上漲是確定的。4月份的城市房產(chǎn)漲跌變化已經(jīng)告訴大家了，少量城市的銷售已從負(fù)數(shù)變成正數(shù)了，可能到9月份以后，就從負(fù)變成正的增長(zhǎng)。
蔣保信：您說(shuō)今年房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，根據(jù)是什么？會(huì)暴漲到什么程度？
任志強(qiáng)：這根本不用討論，現(xiàn)在已經(jīng)很多人在說(shuō)這個(gè)事了。投資下降，新開(kāi)工下降，土地下降，我的依據(jù)就是這個(gè)，很簡(jiǎn)單。稍微有點(diǎn)腦筋的人都知道，根本不用討論，歷史和過(guò)去都是這樣的。
2013年的時(shí)候，我說(shuō)3月份房?jī)r(jià)會(huì)上漲，那時(shí)沒(méi)有人信，但后來(lái)真是漲了。我的理由還是土地下降了，開(kāi)工下降，都是負(fù)的，供不應(yīng)求，肯定會(huì)漲。
蔣保信：也有分析師認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)一瀉千里，因?yàn)橹袊?guó)未售的住房庫(kù)存太大，而且富人開(kāi)始前往美國(guó)、加拿大等全球化的都市購(gòu)買房子了，因?yàn)槟沁呌杏谰眯缘耐恋禺a(chǎn)權(quán)和良好的教育、法治環(huán)境。
任志強(qiáng)：胡說(shuō)八道。有點(diǎn)數(shù)據(jù)概念沒(méi)有？移民到美國(guó)的人，一年也就八千多人，沒(méi)有辦法再有更多人移民過(guò)去了。你們查查總數(shù)量，移民到澳大利亞的能有多少人？全部移民加起來(lái)能有多少？
即使移民出去的人都在國(guó)外買房了，所有投資加起來(lái)也不到三百億美元，這對(duì)中國(guó)算什么？中國(guó)有八萬(wàn)多億人民幣，相當(dāng)于一萬(wàn)兩千億美元，流失到國(guó)外的才三百多億美元，算什么？媒體切不可用這種方式去瞎忽悠，我不認(rèn)為他是分析師。
李騰騰：我看到做土地政策研究的學(xué)者說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高是因?yàn)榈胤秸淹恋貎r(jià)格炒得很高，開(kāi)發(fā)商或者房地產(chǎn)商從政府那拿地的成本特別高，這導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷上漲，這是一個(gè)不正常的現(xiàn)象。您怎么看？
任志強(qiáng)：政府把土地作為商品進(jìn)行買賣，把土地的收益當(dāng)做非納入預(yù)算的小金庫(kù)，本身就是我們制度上的失敗，根本就不用討論。
土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占到60%、70%，我們好幾年前的報(bào)告就提出來(lái)了，在08年的兩會(huì)上，黃孟復(fù)專門把這個(gè)問(wèn)題作為正式提案向政府提出來(lái)了。毫無(wú)疑問(wèn)，這是房地產(chǎn)問(wèn)題中非常重要的一個(gè)方面，沒(méi)什么可討論的。
李騰騰：如果放開(kāi)土地市場(chǎng)的話……
任志強(qiáng)：要放開(kāi)的不僅僅是土地市場(chǎng)，還有背后的其他一系列東西。為什么住宅的價(jià)格要比商業(yè)的價(jià)格高？因?yàn)閷?duì)中國(guó)政府來(lái)說(shuō)，住宅只能是一次性的投入，后期沒(méi)有稅收。
假定我們按照國(guó)際辦法，以居住地納稅為主，情況就會(huì)大有改變，因?yàn)橐跃幼〉丶{稅為主，住宅能產(chǎn)生稅收，對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)說(shuō)是好事，它就會(huì)抑制房?jī)r(jià)，不讓它漲太高。
但我們現(xiàn)在不是這樣的。所以地方政府寧愿給你折價(jià)，也希望你蓋更多的寫字樓，因?yàn)楸澈笥懈喽愂铡?/p>
你們只看一個(gè)點(diǎn)是不夠的。如果不從制度上來(lái)解決這一系列問(wèn)題，房地產(chǎn)的問(wèn)題是解決不了的。
1991：東京地產(chǎn)崩盤始末
作者：維斯逆
來(lái)源：邏輯斯蒂（ID：ljsd2015）
故事開(kāi)始于有人提起26年前日本地產(chǎn)泡沫破裂前夕，把東京圈的房子全賣了能買下整個(gè)美國(guó)。然后有人計(jì)算了中國(guó)版：將北上深的房子全賣了能買下半個(gè)美國(guó)。于是很多人把這當(dāng)成個(gè)段子，甚至還有人覺(jué)得這證明中國(guó)房?jī)r(jià)還有上漲空間。
其實(shí)這些比較頂多當(dāng)個(gè)參考，沒(méi)有太大的意義。因?yàn)槿蚧瘡亩?zhàn)后就已經(jīng)開(kāi)始了，每個(gè)經(jīng)濟(jì)體都有自己的生態(tài)位，它們之間的關(guān)系大部分是分工，少部分是競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)在某個(gè)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)不利，就會(huì)自然改變生態(tài)位。譬如中國(guó)此刻面臨的改革轉(zhuǎn)型。
其實(shí)并沒(méi)有誰(shuí)真的在走誰(shuí)的老路，并不是說(shuō)在日本樓市泡沫破裂的點(diǎn)位，中國(guó)也一定會(huì)破裂。沒(méi)那事，有可能早有可能晚。何時(shí)觸發(fā)那個(gè)機(jī)關(guān)，那個(gè)大家覺(jué)得自己高買了資產(chǎn)，競(jìng)相拋售的滾雪球現(xiàn)象，更多的取決于市場(chǎng)中消費(fèi)者的心智狀態(tài)。當(dāng)然歷史數(shù)據(jù)會(huì)對(duì)集體心智狀態(tài)造成一定影響，但并非絕對(duì)的。
凱恩斯就認(rèn)為，市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)就是共同知識(shí)造成的。當(dāng)年荷蘭一顆郁金香花球能換二十間荷蘭大瓦房。在這個(gè)階段，郁金香培育成本的共同知識(shí)占比已經(jīng)很小，而對(duì)需求樂(lè)觀估計(jì)已經(jīng)統(tǒng)治了所有人的意識(shí)。要判斷此時(shí)此刻中國(guó)樓價(jià)到底走到哪一層樓？能不能摔死人？是很難的。我們只能通過(guò)觀察共同知識(shí)中不同因素的占比來(lái)推測(cè)。一般來(lái)說(shuō)，共同知識(shí)中房屋建設(shè)成本和房屋總價(jià)與GDP比值這些常識(shí)因素，越來(lái)越少直至幾近消失，就說(shuō)明已經(jīng)非常臨近破裂的時(shí)刻。市場(chǎng)總是這樣，一開(kāi)始每個(gè)人都算小帳，覺(jué)得房子太貴根本不值這個(gè)錢，逐漸到開(kāi)始認(rèn)同價(jià)格高有高的理由，再到后來(lái)已經(jīng)顧不上許多能搶上就不錯(cuò)了，最后一定數(shù)量的人忽然醒悟——這個(gè)房屋投資橫看豎看都不合適，如果不及時(shí)賣掉就有可能賠掉褲衩……于是觸發(fā)滾雪球機(jī)制。
從這個(gè)角度，我們可以回顧一下26年前日本人走過(guò)的心路歷程。
泡沫的形成
很多網(wǎng)文都把1985年的“廣場(chǎng)協(xié)議”錨定為日本經(jīng)濟(jì)的拐點(diǎn)，其實(shí)這是很粗陋的想法。因?yàn)?985年后日本房?jī)r(jià)是加速升高的，拐點(diǎn)是1991年才到來(lái)的。這中間隔著整個(gè)“五年規(guī)劃”呢。如果不是現(xiàn)在的人以“上帝視角”來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題的話，身在其中的日本人怎么可能想到日本經(jīng)濟(jì)會(huì)從此“奔流到海不復(fù)回”？生活在1985年-1991年之間的日本人只有一個(gè)想法，就是日本經(jīng)濟(jì)只會(huì)更好，“不買房再等30年……”（誰(shuí)知道是買了房后悔30年）。反過(guò)來(lái)想，我們其實(shí)也沒(méi)辦法知道此時(shí)此刻--2016年的中國(guó)樓市會(huì)是歷史上的哪個(gè)階段。
咱們不以陰謀論最喜歡的廣場(chǎng)協(xié)議開(kāi)頭，咱們就以日本戰(zhàn)后的幾個(gè)主要紅利開(kāi)始。
第一個(gè)紅利：嬰兒潮。日本在二戰(zhàn)中元?dú)獯髠幻儡姅?shù)以萬(wàn)噸的炸彈和兩顆原子彈幾乎打成的月球表面。因此人口像經(jīng)過(guò)二戰(zhàn)的大多數(shù)國(guó)家一樣，有一個(gè)集體生育回補(bǔ)缺口的階段，這就是嬰兒潮。嬰兒潮苦了一代日本人，而這一代日本人卻為日本的振興奠定了基礎(chǔ)。人力成本低廉，人們?yōu)榱松姹仨氁䦶�，必須要努力工作（同期中�?guó)嬰兒潮的那批人卻不事生產(chǎn)，跑去砸文物）。
第二個(gè)紅利：美軍進(jìn)駐。在大多數(shù)中國(guó)人眼里，外國(guó)駐軍絕對(duì)是喪權(quán)辱國(guó)的大恥辱。這是沒(méi)錯(cuò)，但誰(shuí)讓日本是壞事做盡的侵略者呢，所以美軍進(jìn)駐就相當(dāng)于假釋階段，得被人看管著生活。這對(duì)日本來(lái)說(shuō)絕對(duì)是因禍得福。因?yàn)榇似陂g接連發(fā)生了朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)和越南戰(zhàn)爭(zhēng)，地區(qū)動(dòng)蕩，但是都跟日本沒(méi)關(guān)系。同時(shí)由于美軍進(jìn)駐也沒(méi)有誰(shuí)會(huì)去惦記著打日本。 這樣等于是被隔離在戰(zhàn)后的局部沖突之外。對(duì)于資本來(lái)說(shuō)這就像一個(gè)天然避風(fēng)港，外資就會(huì)大量涌入。
第三個(gè)紅利：科技。這一條應(yīng)當(dāng)說(shuō)也是因禍得福。日本是一個(gè)島國(guó)，由于土地和資源匱乏，自古以來(lái)就貧窮多戰(zhàn)亂。所以日本想要發(fā)展就兩條路，打出去和賣出去。打出去這條路就是侵略亞洲，建“大東亞共榮圈”。這樣做的結(jié)果就是戰(zhàn)敗，成為全世界唯一挨過(guò)核彈的國(guó)家。所以戰(zhàn)后的日本就剩一條路了---賣出去。此時(shí)的日本商品面臨著帶頭大哥美國(guó)產(chǎn)品的打壓。其中機(jī)會(huì)就在于，美國(guó)和中國(guó)一樣地大物博，選擇很多。而日本只有在商品上打敗美國(guó)這一條路可走。因此日本很早就定下了科技興國(guó)的路線。也許正是別無(wú)選擇的環(huán)境，迫使日本人非常努力的提高教育和科研，共出了21位諾獎(jiǎng)得主。在科技的強(qiáng)力支撐下，日本的汽車、電子產(chǎn)品侵襲全球。
日本第一個(gè)諾獎(jiǎng)得主-湯川秀樹(shù)
第四個(gè)紅利：中國(guó)崛起。你沒(méi)看錯(cuò)，中國(guó)絕對(duì)是日本經(jīng)濟(jì)騰飛的助力。80-90年代是是這樣，往后可能還會(huì)來(lái)一輪。日本雖然在二戰(zhàn)時(shí)以中國(guó)為后盾與美國(guó)爭(zhēng)霸的算盤落空，但是在日本商品與美國(guó)的“新太平洋戰(zhàn)爭(zhēng)”中，在中國(guó)為后盾的支撐下完爆美國(guó)，把美國(guó)汽車業(yè)都打到姥姥家去了。因?yàn)?0年代適逢中國(guó)改革開(kāi)放百?gòu)U待興，一切都匱乏，家電更是沒(méi)有能力生產(chǎn)。日本的高附加值家電輸出到中國(guó)，擴(kuò)充了企業(yè)力量，更有資本支撐科研，從而得以與美國(guó)一決高下。廣場(chǎng)協(xié)議，其實(shí)是美國(guó)認(rèn)輸?shù)谋憩F(xiàn)。
誰(shuí)還記得當(dāng)年的東芝電視機(jī)
最后一個(gè)紅利：廣場(chǎng)協(xié)議。廣場(chǎng)協(xié)議也是紅利？是不是很毀三觀？事實(shí)上，戰(zhàn)后美元以黃金儲(chǔ)備背書的美元輸出到全世界，支撐歐洲和日韓復(fù)興以拒蘇聯(lián) 。這個(gè)“布雷頓森林體系”坑苦了美國(guó)。以法國(guó)為首的歐洲和日本都利用這個(gè)機(jī)制抽空美元。美元要作為國(guó)際貨幣保持強(qiáng)勢(shì)的信用，但強(qiáng)勢(shì)美元是美國(guó)制造業(yè)的噩夢(mèng)，美元都輸出到國(guó)際買東西了（主要是日貨），買美國(guó)貨的就越來(lái)越少。很多企業(yè)要破產(chǎn)，美國(guó)國(guó)際收支嚴(yán)重不平衡。（美國(guó)就像一個(gè)敗家子，只買東西不賣東西，錢往外送赤字?jǐn)U大）而這個(gè)發(fā)起“布雷頓森林體系”的美國(guó)財(cái)長(zhǎng)助理哈里.懷特后因被找到是蘇聯(lián)間諜的證據(jù)而遭調(diào)查。此時(shí)的日本真是春風(fēng)得意，以彈丸之地的島國(guó)達(dá)到了美國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的一半，成為世界第二經(jīng)濟(jì)體。廣場(chǎng)協(xié)議是美國(guó)財(cái)長(zhǎng)布魯梅薩跑去跟德國(guó)和日本商量，求他們帶頭在市場(chǎng)拋出一部分美元，令美元貶值，好提振美國(guó)的出口，縮小逆差。結(jié)果市場(chǎng)馬上發(fā)生了過(guò)激反應(yīng)，人們拼命拋售美元，美元跌幅最高達(dá)到41%。（這是誰(shuí)做空了美元？）而日元因廣場(chǎng)協(xié)議漲了大約20%。這下好了，日元強(qiáng)勢(shì)了，美元換成日元，等美元跌了再換回來(lái)就會(huì)賺錢……在這五年里，連美國(guó)人都會(huì)認(rèn)為自己被日本人耍了……
所謂過(guò)猶不及，正是這最后一個(gè)紅利快速提升了日本經(jīng)濟(jì)內(nèi)壓，最終引爆了泡沫，瞬間將前面幾個(gè)紅利全部轉(zhuǎn)變?yōu)樨瑝?mèng)。實(shí)際上當(dāng)時(shí)的日本是被撐死的，而非餓死。這塊我再淺顯的解釋一下：假設(shè)你的收入由工資、獎(jiǎng)金、投資股票的回報(bào)組成。通常這幾種收入都是交替到你手里。我們普通人的經(jīng)驗(yàn)是錢永遠(yuǎn)不夠花……假設(shè)你有一段時(shí)間特別走運(yùn)，工資發(fā)了、獎(jiǎng)金double了，加上股市表現(xiàn)良好（這真是難得），然后你手里的錢忽然夠花了，并且你也花了。那么接下來(lái)的未來(lái)預(yù)期是什么？剛剛發(fā)過(guò)的工資需要一個(gè)周期再發(fā)，獎(jiǎng)金短時(shí)間很難會(huì)double，股市八年一個(gè)周期……于是對(duì)于未來(lái)的一切預(yù)期就都是向下的。 然而你在三種收入的高峰合一的時(shí)候做出的投資并沒(méi)有考慮到未來(lái)悲觀的預(yù)期…比如你把這些錢買了一輛豪車，結(jié)果發(fā)現(xiàn)在常態(tài)下這款車的保險(xiǎn)和保養(yǎng)費(fèi)用都是一場(chǎng)噩夢(mèng)。
廣場(chǎng)協(xié)議那次著名的演講
中國(guó)人對(duì)二戰(zhàn)中日本的印象是“貪心不足蛇吞象”，一個(gè)彈丸島國(guó)就想吞下諾大的中國(guó)。而事實(shí)上這種吃多了消化不良的悲劇在80年代的日本再次重演。
最后的瘋狂
前面說(shuō)的這五項(xiàng)紅利，此時(shí)起了反作用。首先日元升值，加上日本持續(xù)的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)和美國(guó)之間形成鮮明對(duì)比，再結(jié)合日本無(wú)軍備帶來(lái)的穩(wěn)定市場(chǎng)環(huán)境和中國(guó)新崛起的旺盛需求，以及對(duì)日本嬰兒潮住房剛性住房需求的誤判，徹底坐實(shí)了日本將取代美國(guó)的集體幻想。在貶值預(yù)期下的美元涌入日本進(jìn)行投資（就像今天的中國(guó)人，因預(yù)期人民幣貶值而狂換美元）……但是日本國(guó)土小、資源匱乏，那點(diǎn)資產(chǎn)一買就高了。
此時(shí)一個(gè)逆轉(zhuǎn)已經(jīng)悄然發(fā)生了。就是以日本的地緣天賦，絕對(duì)是應(yīng)當(dāng)牢牢占據(jù)高技術(shù)產(chǎn)品貿(mào)易出口的龍頭位置。但是飛漲的房?jī)r(jià)，顯然比花重金搞科研，精益求精的生產(chǎn)要省力的多。加上日元升值打擊了日本出口制造業(yè)，搞外貿(mào)賺錢不如炒樓來(lái)得痛快！
連原本那些扎扎實(shí)實(shí)做生產(chǎn)的三菱、松下、索尼等巨頭因出口事業(yè)的財(cái)報(bào)難看，不得不重金在東京拿地，大興土木，來(lái)?yè)Q取好看的報(bào)表。日本稀缺土地帶來(lái)的高增值形成了巨大的海綿，吸走了本來(lái)用于制造業(yè)的資金。生產(chǎn)企業(yè)資金吃緊。1986年日本就發(fā)生了短暫的衰退。而日本政府錯(cuò)誤判斷了形勢(shì)，認(rèn)為是日元升值引起的流動(dòng)性的緊縮，于是來(lái)了個(gè)大放水，降低了貸款門檻。結(jié)果巨量流動(dòng)性非但沒(méi)有惠及制造業(yè)，反而加上杠桿沖進(jìn)樓市。一些日本名人，根本不需要任何抵押物，僅憑“名氣”這個(gè)虛擬資產(chǎn)就可以貸到款。
這個(gè)時(shí)候日本人的共同知識(shí)里已經(jīng)將日本戰(zhàn)后的基本國(guó)策忘得一干二凈，也不記得城市化已經(jīng)76%了，沒(méi)什么人還生活在町里，沒(méi)有什么人能給城市的樓房接盤了。東京成了全世界最大的城市，而東京的房子全賣了就能買下整個(gè)美國(guó)！要知道日本全國(guó)GDP是美國(guó)的一半，而首都的房?jī)r(jià)卻能買下整個(gè)美國(guó)。東京的所有樓產(chǎn)總價(jià)值是東京GDP的200%。此時(shí)披著經(jīng)濟(jì)騰飛虛假外衣的投機(jī)擴(kuò)張?jiān)谥沃毡�。日本資產(chǎn)價(jià)格虛高，開(kāi)始令資本溢出到海外。有錢的日本人飛到全世界買買買。掃蕩各種奢侈品商店，買下洛克菲勒中心，買下假的梵高《向日葵》……
這個(gè)虛假繁榮在1989年-1990年間到達(dá)頂點(diǎn)。日本政府發(fā)現(xiàn)壞菜了！因?yàn)闃鞘谐掷m(xù)上漲，銀行的貸款全部是用高價(jià)房作為抵押的……一旦樓價(jià)波動(dòng)，會(huì)大面積出現(xiàn)壞賬，不光樓市遭殃，而且連同支柱型的大企業(yè)都因在樓市過(guò)多的配置資產(chǎn)而將遭殃。于是日本政府決定該給市場(chǎng)降溫了，將利率從2.5%上調(diào)到6%。
……其實(shí)日本政府錯(cuò)就錯(cuò)在不應(yīng)當(dāng)一下子叫醒所有人，你早干嘛去了？上調(diào)利率將所有在“大和崛起”美夢(mèng)中的日本人同時(shí)叫醒了……萬(wàn)一自己以房屋存在的財(cái)富跌掉一半甚至更慘怎么辦？嬰兒潮人群“一生懸命”積攢的財(cái)富，將會(huì)一朝成土。這樣的話早點(diǎn)賣是能減少點(diǎn)損失的。如此形成了一個(gè)詭異的囚徒博弈，如果第二天你不賣，別人賣了怎么辦？加了杠桿買房的就會(huì)終生背負(fù)債務(wù)，或者直接破產(chǎn)到公園流浪……
于是那一刻終于到來(lái)了！
首先發(fā)難的是日本股市，1990年日本股市斷崖式下跌，暴跌40%，近乎腰斬。所以第一個(gè)倒霉的是金融系統(tǒng)，那些持有日元資產(chǎn)的銀行、投行，因股價(jià)下跌導(dǎo)致資產(chǎn)直接縮水。為了保住自己，他們必須拋出另外一些資產(chǎn)來(lái)獲得流動(dòng)性，這就是所謂的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
于是真正的流動(dòng)性危機(jī)到來(lái)了，延遲支付屢屢發(fā)生。公司因業(yè)務(wù)萎縮不得不進(jìn)行裁員，那些昨天還月薪100萬(wàn)日元的高級(jí)白領(lǐng)，一下子就還不起房貸了。反倒是那些在這個(gè)節(jié)骨眼退休，賣掉資產(chǎn)周游世界的老人，到今天都是日本比較富有的人群。有些在日本經(jīng)濟(jì)的頂點(diǎn)兌換人民幣來(lái)到中國(guó)，趕上中國(guó)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展。過(guò)了一些年再兌換成日元回到日本，發(fā)現(xiàn)到中國(guó)十年等于沒(méi)花錢……
而樓市大崩盤于1991年才真正開(kāi)始，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)金融市場(chǎng)反應(yīng)更遲鈍。要賣掉高價(jià)值資產(chǎn)是需要進(jìn)行很激烈的心理斗爭(zhēng)的。日本的老百姓還抱有一絲幻想，再等等，說(shuō)不定只是暫時(shí)的波動(dòng)，畢竟還有那五大紅利支撐呢……結(jié)果這個(gè)暫時(shí)，一下就暫時(shí)了26年……至今仍然看不到盡頭。
流落街頭的日本人
我們和日本的區(qū)別
到小編截稿之日，日本東京仍是全世界第一大城市，2015年城市GDP是七千多億美元，是中國(guó)上海的兩倍。而東京最貴的樓盤，每平米價(jià)格約合人民幣不到4萬(wàn)。而此時(shí)的上海，很多樓盤每平米已達(dá)到7萬(wàn)，且還在上漲……
小編并不認(rèn)為當(dāng)下的中國(guó)與當(dāng)年的日本有多少相似。中國(guó)有著個(gè)與美國(guó)接近的國(guó)土面積和資源，比日本大得多的內(nèi)需，低得多的研發(fā)能力。最重要的是小編算了一筆賬。上海有2300萬(wàn)人口，人均住房面積35平方米，如果此時(shí)的均價(jià)是3.5萬(wàn)，那么上海房地產(chǎn)總值約為28萬(wàn)億人民幣。2015年上海GDP接近2.5萬(wàn)億，地產(chǎn)總值是GDP的1120%……
